25 August, 2019 | Admin

Vollfinanzierung

Wer von einer Vollfinanzierung für das Eigenheim spricht, der meint eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Die Bank übernimmt in diesem Fall die Finanzierung des kompletten Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten, wie zum Beispiel Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag. Es gibt einige Banken, die sich darauf einlassen. Doch nur wenige Kreditnehmer erhalten eine Vollfinanzierung für ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung.

Das Wichtigste im Überblick

  • Wer die Erwerbsnebenkosten bei der Vollfinanzierung selbst übernimmt, vermeidet den Risikoaufschlag.
  • Eine Vollfinanzierung innerhalb einer Niedrigzinsphase kann wirtschaftlich sinnvoller sein, als eine Finanzierung mit Eigenkapital außerhalb einer Niedrigzinsphase.
  • Kreditnehmer mit sehr hohem Einkommen haben bessere Chancen auf eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital.

Was ist überhaupt eine Vollfinanzierung?

Eine Vollfinanzierung umfasst nicht nur die Kreditsumme für den Kauf oder den Bau einer Immobilie, sondern auch zusätzlich die Baunebenkosten. Darunter fallen folgende Kostenpunkte:

  • Maklercourtage
  • Notarhonorar
  • Gebühren für den Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer

Vor- und Nachteile einer Immobilien-Vollfinanzierung

Vorteile Baufinanzierung ohne Eigenkapital Nachteile Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Hohe Tilgungsleistungen, die bei der Vollfinanzierung normal sind, bedeuten frühere Schuldenfreiheit. Zudem sorgt eine hohe Anfangstilgung für eine niedrige Belastung in der Zukunft, zum Beispiel im Ruhestand. Banken verlangen hohe Tilgungsleistungen, die bei mindestens zwei bis drei Prozent liegen. Bei hohen Krediten fällt die monatliche Belastung ebenfalls hoch aus.
Auch junge Familien oder junge Alleinstehende können sich – Bonität vorausgesetzt – auf dem Wege der Vollfinanzierung ohne Eigenkapital den Traum vom Eigenheim schon früh erfüllen. Nur wenige Banken bieten eine Vollfinanzierung für Immobilien an. Das schränkt die Auswahl der Finanzierungspartner ein.
Banken, die eine Vollfinanzierungen anbieten, verfügen über zahlreiche Erfahrungen. Sie können die Risiken dieser Finanzierungsvariante überblicken, kritische Konstellationen erkennen und spezielle Detailfragen umfassend beantworten.

Warum nehmen Banken für Baufinanzierungen ohne Eigenkapital Zinsaufschläge?

Vollfinanzierte Immobiliendarlehen stellen aus Sicht der Banken ein höheres Risiko dar. In der Regel beginnen die Banken bereits damit, Zinsaufschläge zu berechnen, wenn die Darlehenssumme mehr als 80 Prozent des Kauf- oder Baupreises ausmacht. Bei einer zusätzlichen Finanzierung der Erwerbsnebenkosten, also bei der 110-Prozent-Finanzierung, kommt ein Risikoaufschlag dazu, der von den wirtschaftlichen Verhältnissen, dem Immobilienwert und anderen persönlichen Rahmenbedingungen des Kreditnehmers abhängt.

Dieser Risikoaufschlag erfolgt aus einem bestimmten Grund: Finanziert die Bank die Erwerbsnebenkosten mit, übersteigt ihr Engagement den reinen Wert der Immobilie. Auf diesen Kosten bliebe die Bank im Falle der Zwangsversteigerung sitzen. Der Risikoaufschlag schützt die Bank vor der zu erwartenden Differenz zwischen Versteigerungserlös und Restschuld des Darlehens.

Wer bekommt eine Vollfinanzierung?

Banken wählen Kreditnehmer für eine Vollfinanzierung nach strengen Kriterien aus. Sie richten sich häufig nach der „40-Prozent-Regel“. Diese besagt, dass Darlehensnehmer in Frage kommen, wenn ihre monatlichen Raten zur Ablösung des Kredits nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Einkommens ausmachen. Falls andere Kredite laufen, beispielsweise für die Abzahlung eines Autos, Motorrads, Urlaubs, von Möbeln und anderen Konsumgüter, wird diese Rate mit angerechnet. In der Praxis heißt das, dass alle Kredite zusammengenommen die 40-Prozent-Grenze nicht überschreiten dürfen. Diese Quote beschränkt die maximale Kredithöhe und bedeutet gleichzeitig, dass Kandidaten für eine Vollfinanzierung ein vergleichsweises hohes Einkommen benötigen.

Beispiel: Bei einem Haus mit Vollfinanzierung über 200.000 Euro, einen Zinssatz von 3 Prozent und anfänglicher Tilgung in Höhe von 3,5 Prozent beträgt die Monatsrate 1.083 Euro. Das bedeutet, dass das Nettoeinkommen monatlich bei mindestens 2.707 EUR liegen muss.

Tipp: Wer eine Immobilie finanzieren will, sollte im Vorfeld Konsumschulden beziehungsweise die Aufnahme von Krediten vermeiden.

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